小張和太太是一對頂客族夫妻，兩人都在科技業上班多年，雖然薪水及年終都相當不錯，但總有這樣的心情「對工作內容已相當熟悉，還是仍需耗費極大的心力在工作上，也時常加班加到很晚，覺得好累好累，很需要休息…」，因此夫妻倆時常安排休假出國旅遊，放鬆緊繃的身心。
「因為工作已經很累了，花錢就比較不在意，沒有特別想到要存錢，想說錢再賺就有」由於之前較注重當下的生活，對於儲蓄相對疏忽，所以身上的存款不多。
最近開始意識到理財的重要性，剛好聽同事提到以房養老，因此心中也產了這樣的想法：「是否現在該買房子，年老時再以房養老，度過下半輩子呢？」
身為一名獨立財務顧問，在協助客戶財務規劃的過程，客戶時常會詢問許多有趣的問題。
關於以房養老，許多人覺得這樣的概念不錯，可能認為現在有了或是買了一棟房子後，年紀大時，就可以靠這間房子安度晚年。過世後，再將房子給銀行就好。
其實不只銀行辦理以房養老的業務，政府或是基金會也有提出以房養老的方案，但目前主要還是銀行為主，所以這邊以銀行方案的常見問題來討論。
以房養老關鍵七問
Q：什麼是以房養老？
以房養老其實也是一種房貸，但與一般買房時的房貸不一樣。
以房養老，從屋主角度，是以房屋為抵押，去銀行貸款，每月取得資金（而不是像一般房貸一下取得一大筆錢），身故或貸款期間到時，再返還貸款餘額。
返還方式有好幾，可用現金還，也可以讓銀行把房子拍賣還款，若有剩餘款項再返還屋主或繼承人，甚至以本利攤還的方式慢慢償還 。
從銀行角度，每月提供資金給屋主，收取利息，當屋主過世或是貸款期間到時，才把餘額收回。
以房養老與一般房貸的異同如下：
| 以房養老（逆向房貸） | 一般房貸（正向房貸） | |
|---|---|---|
| 給付方式 | 按月給付 | 一次給付 |
| 貸款餘額 | 遞增 | 遞減 |
| 還款方式 | 期滿時償還 | 每月攤還 |
| 貸款期間 | 有上限，最常通常是30年 | |
| 繳息方式 | 按月繳息 | |
Q：以房養老相關規定（以中信銀方案為例）
申請資格：年滿60歲的本國人
貸款期間：年齡 + 貸款年限 >= 90、屋齡 + 貸款年限 <= 60
給付方式：按月給付
繳息方式：按月繳息（每期應繳利息超過貸款給付金額1/3部份，於貸款到期時一併償付）
利率參考：2.1%起
Q：可否以數字舉例？
以中國信託的方案為例。
假設小明現年60歲了，以市價兩千萬的房子申辦30年期的以房養老，貸款成數7成，相當於可貸金額為1,400萬。第一個月可拿約3.9萬的月給付金，之後因為要繳利息，每月領到的月給付金會逐步遞減，直到剩2.6萬為止。
之後的月給付金會維持在2.6萬，利息則遞延到小明身故或是90歲為止。至於遞減的速度，取決於利息的變動，若利息突然往上飆升，很快就會遞減到2.6萬。
假設小明於90歲前身故，身故後，要把貸款金額結清，繼承人可選擇用自有資產償還負債，或是讓銀行把房子法拍，償還貸款，若有剩餘，返還給繼承人。
假設小明於90歲還未身故，小明90歲時就必須用自有資產償還負債 ，或是銀行會將房子法拍，償還貸款，若有剩餘，返還給小明。
Q：是否有相關試算？
可以參考中國信託銀行的試算。
Q：產權分配問題？
房子雖然抵押給銀行，但還可以繼續居住，直到未來身故時，銀行可將房子拍賣，銷售金額扣除貸款餘額，剩下的再分配給家屬。
Q：以房養老的風險？
- 月給付金越來越少：隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高，每個月要扣除的利息費也越來越高，等於年紀越大，每月養老金越少。針對養老金會越來越少的問題，目前產品多設計，每月支付金額不低於最初金額2/3。利息支付不足部分，可先掛帳，等未來出售房屋時再一併計算償還。
- 注意房貸利率波動：目前平均各家貸款利率在2.2％左右，不過目前是低利率環境，難以預料未來30年利率水準如何變動，若利率升高，貸款利息會增加，月給付金就會減少得更快，這是必須考量的風險。
- 長壽風險：以房養老有時間上限，通常是30年，並非如同許多人的想像：不論活多久，百年後再將房子給銀行就好。期滿人還健在，就必須要還款了，如果身邊資金不足，銀行會把房子拍賣，若沒有其他儲蓄，可能面臨沒房又沒錢的窘境。
- 通膨壓力：以房養老，將房子轉換成每月生活費用。但目前覺得夠用的生活費用，隨著通貨膨脹，造成物價上漲，10年、20年後，該金額是否符合生活所需，也是一個很大的疑問。
Q：以房養老適合誰？
- 有房沒錢的人：有些退休族手上沒有太多儲蓄，也不懂得投資理財方法，只擁有一棟房產。若把房子抵押給銀行，取得每月固定生活費，可以把資產活化，解決退休生活問題。
- 不需要留房產給子女的人：大多數民眾多有留資產給子女的觀念，若沒有子女可繼承遺產，空留高價房屋也可惜，還不如先把房子轉換成現金，讓老年生活過得更舒適。
回到小張夫妻的問題：「是否現在該買房子，年老時再以房養老，度過下半輩子？」是否買房與是否以房養老應分開思考，是否買房應該從整體財務規劃的角度思考，千萬不要因為想以房養老，而跑去買房了！
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