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退休金不足,我該以房養老嗎?

小張和太太是一對頂客族夫妻,兩人都在科技業上班多年,雖然薪水及年終都相當不錯,但總有這樣的心情「對工作內容已相當熟悉,還是仍需耗費極大的心力在工作上,也時常加班加到很晚,覺得好累好累,很需要休息…」,因此夫妻倆時常安排休假出國旅遊,放鬆緊繃的身心。

「因為工作已經很累了,花錢就比較不在意,沒有特別想到要存錢,想說錢再賺就有」由於之前較注重當下的生活,對於儲蓄相對疏忽,所以身上的存款不多。

最近開始意識到理財的重要性,剛好聽同事提到以房養老,因此心中也產了這樣的想法:「是否現在該買房子,年老時再以房養老,度過下半輩子呢?」

身為一名獨立財務顧問,在協助客戶財務規劃的過程,客戶時常會詢問許多有趣的問題。

關於以房養老,許多人覺得這樣的概念不錯,可能認為現在有了或是買了一棟房子後,年紀大時,就可以靠這間房子安度晚年。過世後,再將房子給銀行就好。

其實不只銀行辦理以房養老的業務,政府或是基金會也有提出以房養老的方案,但目前主要還是銀行為主,所以這邊以銀行方案的常見問題來討論。

以房養老關鍵七問

Q:什麼是以房養老?

以房養老其實也是一種房貸,但與一般買房時的房貸不一樣。

以房養老,從屋主角度,是以房屋為抵押,去銀行貸款,每月取得資金(而不是像一般房貸一下取得一大筆錢),身故或貸款期間到時,再返還貸款餘額。

返還方式有好幾,可用現金還,也可以讓銀行把房子拍賣還款,若有剩餘款項再返還屋主或繼承人,甚至以本利攤還的方式慢慢償還 。

從銀行角度,每月提供資金給屋主,收取利息,當屋主過世或是貸款期間到時,才把餘額收回。

以房養老與一般房貸的異同如下:

 以房養老(逆向房貸)一般房貸(正向房貸)
給付方式按月給付一次給付
貸款餘額遞增遞減
還款方式期滿時償還每月攤還
貸款期間有上限,最常通常是30年
繳息方式按月繳息

Q:以房養老相關規定(以中信銀方案為例)

申請資格:年滿60歲的本國人
貸款期間:年齡 + 貸款年限 >= 90、屋齡 + 貸款年限 <= 60
給付方式:按月給付
繳息方式:按月繳息(每期應繳利息超過貸款給付金額1/3部份,於貸款到期時一併償付)
利率參考:2.1%起

Q:可否以數字舉例?

以中國信託的方案為例。

假設小明現年60歲了,以市價兩千萬的房子申辦30年期的以房養老,貸款成數7成,相當於可貸金額為1,400萬。第一個月可拿約3.9萬的月給付金,之後因為要繳利息,每月領到的月給付金會逐步遞減,直到剩2.6萬為止。

之後的月給付金會維持在2.6萬,利息則遞延到小明身故或是90歲為止。至於遞減的速度,取決於利息的變動,若利息突然往上飆升,很快就會遞減到2.6萬。

假設小明於90歲前身故,身故後,要把貸款金額結清,繼承人可選擇用自有資產償還負債,或是讓銀行把房子法拍,償還貸款,若有剩餘,返還給繼承人。

假設小明於90歲還未身故,小明90歲時就必須用自有資產償還負債或是銀行會將房子法拍,償還貸款,若有剩餘,返還給小明。

Q:是否有相關試算?

可以參考中國信託銀行的試算。

Q:產權分配問題?

房子雖然抵押給銀行,但還可以繼續居住,直到未來身故時,銀行可將房子拍賣,銷售金額扣除貸款餘額,剩下的再分配給家屬。

Q:以房養老的風險?

  1. 月給付金越來越少:隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高,每個月要扣除的利息費也越來越高,等於年紀越大,每月養老金越少。針對養老金會越來越少的問題,目前產品多設計,每月支付金額不低於最初金額2/3。利息支付不足部分,可先掛帳,等未來出售房屋時再一併計算償還。
  2. 注意房貸利率波動:目前平均各家貸款利率在2.2%左右,不過目前是低利率環境,難以預料未來30年利率水準如何變動,若利率升高,貸款利息會增加,月給付金就會減少得更快,這是必須考量的風險。
  3. 長壽風險:以房養老有時間上限,通常是30年,並非如同許多人的想像:不論活多久,百年後再將房子給銀行就好。期滿人還健在,就必須要還款了,如果身邊資金不足,銀行會把房子拍賣,若沒有其他儲蓄,可能面臨沒房又沒錢的窘境。
  4. 通膨壓力:以房養老,將房子轉換成每月生活費用。但目前覺得夠用的生活費用,隨著通貨膨脹,造成物價上漲,10年、20年後,該金額是否符合生活所需,也是一個很大的疑問。

Q:以房養老適合誰?

  1. 有房沒錢的人:有些退休族手上沒有太多儲蓄,也不懂得投資理財方法,只擁有一棟房產。若把房子抵押給銀行,取得每月固定生活費,可以把資產活化,解決退休生活問題。
  2. 不需要留房產給子女的人:大多數民眾多有留資產給子女的觀念,若沒有子女可繼承遺產,空留高價房屋也可惜,還不如先把房子轉換成現金,讓老年生活過得更舒適。

 

回到小張夫妻的問題:「是否現在該買房子,年老時再以房養老,度過下半輩子?」是否買房與是否以房養老應分開思考,是否買房應該從整體財務規劃的角度思考,千萬不要因為想以房養老,而跑去買房了!

 

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